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城市新建住宅小區管理辦法

中華人民共和國建設部令第33號 
《城市新建住宅小區管理辦法》已于一九九四年三月十一日經第五次部常務會議通過,現予發布,自一九九四年四月一日起施行。部長 侯捷一九九四年三月二十三日城市新建住宅小區管理辦法  第一條 為了加強城市新建住宅小區的管理,提高城市新建住宅小區的整體管理水平,為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱城市,是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。
本辦法所稱新建住宅小區,是指達到一定規模,基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(含居住小區、住宅組團,以下簡稱住宅小區)。
本辦法所稱住宅小區管理(以下簡稱小區管理),是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。  第三條 房地產行政主管理部門負責小區管理的歸口管理工作;市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區所在地人民政府按職責分工,負責小區管理中有關工作的監督與指導。
第四條 住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理。  第五條 房地產開發企業在出售住宅小區房屋前,應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理,并與其簽訂物業管理合同。  住宅小區在物業管理公司負責管理前,由房地產開發企業負責管理。  第六條住宅小區應當成立住宅小區管理委員會(以下簡稱管委會)。  管委會是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。
第七條 管委會的權利:  (一)制定管委會章程,代表住宅小區內的產權人、使用人,維護房地產產權人和使用人的合法權利;  (二)決定選聘或續聘物業管理公司;  (三)審議物業管理公司制訂的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施;  (四)檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。  管委會的義務:  (一)根據房地產產權人和使用人的意見和要求,對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督;  (二)協助物業管理公司落實各項管理工作;  (三)接受住宅小區內房地產產權人和使用人的監督;  (四)接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。  第八條 物業管理公司的權利:  (一)物業管理公司應當根據有關法規,結合實際情況,制定小區管理辦法;  (二)依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理;  (三)依照物業管理合同和有關規定收取管理費用;  (四)有權制止違反規章制度的行為;  (五)有權要求管委會協助管理;  (六)有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業務;  (七)可以實行多種經營,以其收益補充小區管理經費。  物業管理公司的義務:  (一)履行物業管理合同,依法經營;  (二)接受管委會和住宅小區內居民的監督;  (三)重大的管理措施應當提交管委會審議,并經管委會認可;  (四)接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。  物業管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記,領取營業執照后,方可開業。  第九條 物業管理公司可享受國家對第三產業的優惠政策。  第十條 物業管理合同應當明確:  (一)管理項目;  (二)管理內容;  (三)管理費用;  (四)雙方權利和義務;  (五)合同期限;  (六)違約責任;  (七)其他。  第十一條 物業管理合同和小區管理辦法,應報房地產行政主管部門備案。  第十二條 房地產開發企業在辦理售房手續時,應在買賣合同中對房地產產權人有承諾遵守小區管理辦法的約定。房地產產權人與使用人分離時,應在租賃合同中對使用人有承諾遵守小區管理辦法的約定。  第十三條 住宅小區內的房地產產權人和使用人,應當遵守小區管理辦法,按規定交納管理費用,不得妨礙、阻撓管理人員履行職責,并有權參與監督住宅小區的管理。  第十四條 房地產產權人和使用人違反本辦法規定,有下列行為之一的,由物業管理公司予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失;  (一)擅自改變小區內土地用途的;  (二)擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀,毀損設施、設備,危及房屋安全的;  (三)私搭亂建,亂停亂放車輛,在房屋共用部位亂堆亂放,隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀,噪聲擾民的;  (四)不照章交納各種費用的。  第十五條 物業管理公司違反本辦法規定,有下列行為之一的,房地產產權人和使用人有權投訴;管委會有權制止,并要求其限期改正;房地產行政主管部門可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失,并可處以罰款:  (一)房屋及公用設施、設備修繕不及時的;  (二)管理制度不健全,管理混亂的;  (三)擅自擴大收費范圍,提高收費標準的;  (四)私搭亂建,改變房地產和公用設施用途的;  (五)不履行物業管理合同及管理辦法規定義務的。  第十六條 本辦法生效前,未按本辦法實施管理的住宅小區可參照本辦法執行。  第十七條 各省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門可根據本辦法制定實施細則。  第十八條 本辦法由建設部負責解釋。  第十九條 本辦法自一九九四年四月一日起施行。
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